Diviser une maison en logements à Bruxelles : permis, architecte, normes et budget (2026)
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À Bruxelles, créer un logement supplémentaire dans une maison demande un permis d'urbanisme, et la commune juge le projet selon les normes régionales d'habitabilité et ses propres critères. Un architecte est en principe nécessaire pour déposer la demande, car les plans engagent la structure, la sécurité incendie et l'habitabilité de chaque logement. Le bon ordre : vérifier la situation légale et les critères de votre commune, faire une étude de faisabilité, puis seulement chiffrer les travaux. Mis à jour le 14 novembre 2026.
En bref
Avant d'acheter ou de dessiner : les 5 vérifications qui décident si votre division passera à Bruxelles, le tableau des autorisations, un exemple chiffré et le calendrier. Par Bastien Moisse, mis à jour le 14 novembre 2026.
Faut-il un permis pour diviser une maison à Bruxelles ?
Faut-il un permis pour diviser une maison à Bruxelles ?
Faut-il un permis pour diviser une maison à Bruxelles ?
Votre maison peut-elle accueillir un deuxième logement ? Faites vérifier la faisabilité avant d'acheter ou de dessiner. Faire étudier mon projet de division
Sommaire : 1. Le permis · 2. Les critères de la commune · 3. Le rôle de l'architecte · 4. Budget, délais et exemple chiffré · 5. Après le permis : copropriété, compteurs, PEB · 6. Bruxelles ou Wallonie · Questions fréquentes.
Diviser une maison unifamiliale en deux ou trois logements est l'un des projets les plus encadrés de l'urbanisme bruxellois. La Région manque de logements, mais elle veut aussi éviter les petits logements de mauvaise qualité et préserver les maisons familiales. Résultat : la même division peut être acceptée dans une commune et refusée dans la commune voisine. Tout commence par une réponse simple à la première question : oui, il faut un permis.
Ce qui change le nombre de logements
À Bruxelles, augmenter le nombre de logements d'un bâtiment demande un permis d'urbanisme (CoBAT, article 98), et chaque commune applique en plus ses propres critères : renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre commune avant tout achat ou plan. Selon une brochure de la Région bruxelloise consacrée à la division des logements, ce permis est requis « toujours, même si cela ne nécessite pas de travaux ». Autrement dit, louer séparément l'étage d'une maison sans rien construire reste une division.
Est une division : transformer une maison en deux ou trois logements, créer un studio indépendant au rez ou sous les combles, louer un étage avec sa propre cuisine et son entrée.
N'est pas une division : aménager une chambre ou un bureau qui restent dans votre logement, même sous le toit.
Est aussi soumis à permis : réunir deux logements en un, car le nombre de logements change.
Situation légale existante : la vérification qui passe avant tout
Avant de dessiner quoi que ce soit, il faut savoir combien de logements la maison compte légalement. Ce chiffre ne se lit ni dans l'annonce immobilière ni dans le nombre de sonnettes : il ressort des permis délivrés pour le bien. Demandez les renseignements urbanistiques à la commune (le notaire les demande aussi lors d'une vente) et, si besoin, consultez les archives du service urbanisme. Une maison vendue « avec deux appartements » peut n'en compter qu'un seul légalement.
Ce qui arrive si on divise sans permis
Selon la même brochure régionale, diviser sans permis est une infraction pouvant donner lieu à un procès-verbal et à des sanctions : c'est un risque à la revente, à l'assurance et vis-à-vis des locataires, qu'il vaut mieux ne jamais prendre.
Le tableau : quelle autorisation pour quel projet ?
Projet | Permis d'urbanisme | Architecte | Avis incendie | Point d'attention |
|---|---|---|---|---|
Diviser une maison en 2 logements | Oui | En principe oui (plans, structure, compartimentage) | Selon le projet | Critères de la commune sur la taille de la maison et le logement familial |
Créer un studio au rez ou sous les combles | Oui | En principe oui | Selon le projet | Lumière naturelle, hauteur sous plafond, accès ; certaines communes refusaient ces logements par principe |
Transformer un immeuble de rapport existant, nombre de logements inchangé | Selon les travaux | Si la structure est touchée | Selon le projet | Vérifier d'abord que les logements existants sont bien autorisés |
Réunir 2 logements en 1 | Oui | Selon les travaux | En principe non | Souvent bien accueilli par les communes, mais toujours soumis à permis |
Aménager un logement dans une annexe ou un garage | Oui | En principe oui | Selon le projet | Changement d'affectation, accès indépendant, normes d'habitabilité |
« En principe » et « selon le projet » : la réponse exacte dépend de votre commune et de vos plans. Faites-la confirmer par le service urbanisme.
À retenir. Pas de permis, pas de division : même sans travaux, même pour un studio. La première vérification est le nombre de logements légal de la maison.
Votre maison peut-elle accueillir un deuxième logement ? Faites vérifier la faisabilité avant d'acheter ou de dessiner. Faire étudier mon projet de division
Sommaire : 1. Le permis · 2. Les critères de la commune · 3. Le rôle de l'architecte · 4. Budget, délais et exemple chiffré · 5. Après le permis : copropriété, compteurs, PEB · 6. Bruxelles ou Wallonie · Questions fréquentes.
Diviser une maison unifamiliale en deux ou trois logements est l'un des projets les plus encadrés de l'urbanisme bruxellois. La Région manque de logements, mais elle veut aussi éviter les petits logements de mauvaise qualité et préserver les maisons familiales. Résultat : la même division peut être acceptée dans une commune et refusée dans la commune voisine. Tout commence par une réponse simple à la première question : oui, il faut un permis.
Ce qui change le nombre de logements
À Bruxelles, augmenter le nombre de logements d'un bâtiment demande un permis d'urbanisme (CoBAT, article 98), et chaque commune applique en plus ses propres critères : renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre commune avant tout achat ou plan. Selon une brochure de la Région bruxelloise consacrée à la division des logements, ce permis est requis « toujours, même si cela ne nécessite pas de travaux ». Autrement dit, louer séparément l'étage d'une maison sans rien construire reste une division.
Est une division : transformer une maison en deux ou trois logements, créer un studio indépendant au rez ou sous les combles, louer un étage avec sa propre cuisine et son entrée.
N'est pas une division : aménager une chambre ou un bureau qui restent dans votre logement, même sous le toit.
Est aussi soumis à permis : réunir deux logements en un, car le nombre de logements change.
Situation légale existante : la vérification qui passe avant tout
Avant de dessiner quoi que ce soit, il faut savoir combien de logements la maison compte légalement. Ce chiffre ne se lit ni dans l'annonce immobilière ni dans le nombre de sonnettes : il ressort des permis délivrés pour le bien. Demandez les renseignements urbanistiques à la commune (le notaire les demande aussi lors d'une vente) et, si besoin, consultez les archives du service urbanisme. Une maison vendue « avec deux appartements » peut n'en compter qu'un seul légalement.
Ce qui arrive si on divise sans permis
Selon la même brochure régionale, diviser sans permis est une infraction pouvant donner lieu à un procès-verbal et à des sanctions : c'est un risque à la revente, à l'assurance et vis-à-vis des locataires, qu'il vaut mieux ne jamais prendre.
Le tableau : quelle autorisation pour quel projet ?
Projet | Permis d'urbanisme | Architecte | Avis incendie | Point d'attention |
|---|---|---|---|---|
Diviser une maison en 2 logements | Oui | En principe oui (plans, structure, compartimentage) | Selon le projet | Critères de la commune sur la taille de la maison et le logement familial |
Créer un studio au rez ou sous les combles | Oui | En principe oui | Selon le projet | Lumière naturelle, hauteur sous plafond, accès ; certaines communes refusaient ces logements par principe |
Transformer un immeuble de rapport existant, nombre de logements inchangé | Selon les travaux | Si la structure est touchée | Selon le projet | Vérifier d'abord que les logements existants sont bien autorisés |
Réunir 2 logements en 1 | Oui | Selon les travaux | En principe non | Souvent bien accueilli par les communes, mais toujours soumis à permis |
Aménager un logement dans une annexe ou un garage | Oui | En principe oui | Selon le projet | Changement d'affectation, accès indépendant, normes d'habitabilité |
« En principe » et « selon le projet » : la réponse exacte dépend de votre commune et de vos plans. Faites-la confirmer par le service urbanisme.
À retenir. Pas de permis, pas de division : même sans travaux, même pour un studio. La première vérification est le nombre de logements légal de la maison.
Les critères que la commune regarde
Les critères que la commune regarde
Le permis de division est délivré par la commune, qui juge le projet sur deux niveaux : les normes régionales que tout logement doit respecter, et ses propres lignes de conduite. C'est ce second niveau qui explique les écarts d'une commune à l'autre.
Les normes d'habitabilité du RRU
Chaque logement créé doit respecter le titre II du Règlement régional d'urbanisme (RRU) : surfaces minimales des pièces, hauteur sous plafond, éclairage naturel, vue vers l'extérieur, équipements (salle d'eau, WC, cuisine). Le Code bruxellois du Logement ajoute ses exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement. Les valeurs exactes dépendent du type de pièce : faites-les vérifier par votre architecte sur le texte en vigueur avant de dessiner, car un plan qui ne les respecte pas demande des dérogations, rarement accordées en division.
Les lignes de conduite communales
La plupart des communes bruxelloises ont adopté des lignes de conduite pour la division des logements. Elles portent typiquement sur la taille minimale de la maison d'origine, le nombre maximum de logements, l'obligation de garder un grand logement familial et les espaces communs. Deux exemples :
Molenbeek-Saint-Jean publie une fiche d'aide à la conception consacrée à la division de logement, à lire avant tout plan.
Schaerbeek a, selon la presse (octobre 2026), assoupli son interprétation à partir du 19 octobre 2026 : des logements sous combles ou en entresol, auparavant refusés d'office, peuvent être autorisés sous conditions strictes (isolation, lumière naturelle, espace extérieur privatif), et une division qui crée un troisième logement doit conserver un logement de trois chambres s'il en existe un.
Ces règles évoluent : demandez la version en vigueur au service urbanisme de votre commune, et faites-vous confirmer qu'elle s'applique à votre rue (un plan particulier d'affectation du sol ou un permis de lotir peut être plus strict).
Le maintien d'un grand logement familial
C'est le critère le plus fréquent. Beaucoup de communes acceptent plus facilement un projet qui garde un vrai logement familial (plusieurs chambres, accès au jardin) et crée un logement plus petit à côté, qu'un projet qui découpe la maison en plusieurs petites unités. Un duplex familial avec jardin plus un appartement d'une chambre est souvent la configuration la plus défendable.
Les espaces communs : vélos, poubelles, caves, jardin
Local vélos et local poubelles : de plus en plus demandés, accessibles depuis l'entrée commune.
Caves ou rangements : un espace par logement est souvent attendu, proportionné à sa taille.
Jardin : à qui est-il attribué ? Le donner au logement familial renforce souvent le dossier.
Entrée et circulation : chaque logement doit être accessible sans traverser un autre logement.
Avant d'acheter. Demandez au service urbanisme les lignes de conduite de la commune et posez la question précise : « cette maison, de cette taille, peut-elle compter deux logements ? ». Si la réponse est floue, un certificat d'urbanisme peut sécuriser le projet : voyez notre guide du certificat d'urbanisme à Bruxelles.
Le permis de division est délivré par la commune, qui juge le projet sur deux niveaux : les normes régionales que tout logement doit respecter, et ses propres lignes de conduite. C'est ce second niveau qui explique les écarts d'une commune à l'autre.
Les normes d'habitabilité du RRU
Chaque logement créé doit respecter le titre II du Règlement régional d'urbanisme (RRU) : surfaces minimales des pièces, hauteur sous plafond, éclairage naturel, vue vers l'extérieur, équipements (salle d'eau, WC, cuisine). Le Code bruxellois du Logement ajoute ses exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement. Les valeurs exactes dépendent du type de pièce : faites-les vérifier par votre architecte sur le texte en vigueur avant de dessiner, car un plan qui ne les respecte pas demande des dérogations, rarement accordées en division.
Les lignes de conduite communales
La plupart des communes bruxelloises ont adopté des lignes de conduite pour la division des logements. Elles portent typiquement sur la taille minimale de la maison d'origine, le nombre maximum de logements, l'obligation de garder un grand logement familial et les espaces communs. Deux exemples :
Molenbeek-Saint-Jean publie une fiche d'aide à la conception consacrée à la division de logement, à lire avant tout plan.
Schaerbeek a, selon la presse (octobre 2026), assoupli son interprétation à partir du 19 octobre 2026 : des logements sous combles ou en entresol, auparavant refusés d'office, peuvent être autorisés sous conditions strictes (isolation, lumière naturelle, espace extérieur privatif), et une division qui crée un troisième logement doit conserver un logement de trois chambres s'il en existe un.
Ces règles évoluent : demandez la version en vigueur au service urbanisme de votre commune, et faites-vous confirmer qu'elle s'applique à votre rue (un plan particulier d'affectation du sol ou un permis de lotir peut être plus strict).
Le maintien d'un grand logement familial
C'est le critère le plus fréquent. Beaucoup de communes acceptent plus facilement un projet qui garde un vrai logement familial (plusieurs chambres, accès au jardin) et crée un logement plus petit à côté, qu'un projet qui découpe la maison en plusieurs petites unités. Un duplex familial avec jardin plus un appartement d'une chambre est souvent la configuration la plus défendable.
Les espaces communs : vélos, poubelles, caves, jardin
Local vélos et local poubelles : de plus en plus demandés, accessibles depuis l'entrée commune.
Caves ou rangements : un espace par logement est souvent attendu, proportionné à sa taille.
Jardin : à qui est-il attribué ? Le donner au logement familial renforce souvent le dossier.
Entrée et circulation : chaque logement doit être accessible sans traverser un autre logement.
Avant d'acheter. Demandez au service urbanisme les lignes de conduite de la commune et posez la question précise : « cette maison, de cette taille, peut-elle compter deux logements ? ». Si la réponse est floue, un certificat d'urbanisme peut sécuriser le projet : voyez notre guide du certificat d'urbanisme à Bruxelles.
Le permis de division est délivré par la commune, qui juge le projet sur deux niveaux : les normes régionales que tout logement doit respecter, et ses propres lignes de conduite. C'est ce second niveau qui explique les écarts d'une commune à l'autre.
Les normes d'habitabilité du RRU
Chaque logement créé doit respecter le titre II du Règlement régional d'urbanisme (RRU) : surfaces minimales des pièces, hauteur sous plafond, éclairage naturel, vue vers l'extérieur, équipements (salle d'eau, WC, cuisine). Le Code bruxellois du Logement ajoute ses exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement. Les valeurs exactes dépendent du type de pièce : faites-les vérifier par votre architecte sur le texte en vigueur avant de dessiner, car un plan qui ne les respecte pas demande des dérogations, rarement accordées en division.
Les lignes de conduite communales
La plupart des communes bruxelloises ont adopté des lignes de conduite pour la division des logements. Elles portent typiquement sur la taille minimale de la maison d'origine, le nombre maximum de logements, l'obligation de garder un grand logement familial et les espaces communs. Deux exemples :
Molenbeek-Saint-Jean publie une fiche d'aide à la conception consacrée à la division de logement, à lire avant tout plan.
Schaerbeek a, selon la presse (octobre 2026), assoupli son interprétation à partir du 19 octobre 2026 : des logements sous combles ou en entresol, auparavant refusés d'office, peuvent être autorisés sous conditions strictes (isolation, lumière naturelle, espace extérieur privatif), et une division qui crée un troisième logement doit conserver un logement de trois chambres s'il en existe un.
Ces règles évoluent : demandez la version en vigueur au service urbanisme de votre commune, et faites-vous confirmer qu'elle s'applique à votre rue (un plan particulier d'affectation du sol ou un permis de lotir peut être plus strict).
Le maintien d'un grand logement familial
C'est le critère le plus fréquent. Beaucoup de communes acceptent plus facilement un projet qui garde un vrai logement familial (plusieurs chambres, accès au jardin) et crée un logement plus petit à côté, qu'un projet qui découpe la maison en plusieurs petites unités. Un duplex familial avec jardin plus un appartement d'une chambre est souvent la configuration la plus défendable.
Les espaces communs : vélos, poubelles, caves, jardin
Local vélos et local poubelles : de plus en plus demandés, accessibles depuis l'entrée commune.
Caves ou rangements : un espace par logement est souvent attendu, proportionné à sa taille.
Jardin : à qui est-il attribué ? Le donner au logement familial renforce souvent le dossier.
Entrée et circulation : chaque logement doit être accessible sans traverser un autre logement.
Avant d'acheter. Demandez au service urbanisme les lignes de conduite de la commune et posez la question précise : « cette maison, de cette taille, peut-elle compter deux logements ? ». Si la réponse est floue, un certificat d'urbanisme peut sécuriser le projet : voyez notre guide du certificat d'urbanisme à Bruxelles.
L'architecte : quand il est requis et ce qu'il fait
La loi du 20 février 1939 (article 4) impose le concours d'un architecte pour l'établissement des plans et le contrôle de l'exécution des travaux soumis à permis. Selon la brochure régionale sur la division, il est requis lorsque les travaux touchent à la stabilité ou à la structure portante, ce qui est presque toujours le cas d'une vraie division (escalier, trémie, murs, planchers coupe-feu). Les cas dispensés sont détaillés dans notre guide permis d'urbanisme et architecte à Bruxelles.
1. Faisabilité et relevé
Avant tout plan, l'architecte relève la maison (surfaces, hauteurs, structure, façades), vérifie la situation légale et confronte le projet aux normes du RRU et aux lignes de conduite de la commune. C'est l'étape qui dit si la division est possible, et sous quelle forme. Elle coûte peu au regard du prix d'un achat raté.
2. Plans et dossier de permis
Il dessine les logements, choisit la répartition (qui garde le jardin, où passe l'escalier commun), rédige la note explicative et constitue le dossier complet. Un dossier incomplet retarde l'instruction : la commune doit d'abord le déclarer complet.
3. Sécurité incendie
Diviser, c'est créer des logements superposés qui doivent être séparés par des parois et des planchers résistant au feu, avec une évacuation sûre par la cage d'escalier commune. Selon le projet, l'avis du SIAMU (Service d'incendie et d'aide médicale urgente) peut être demandé lors de l'instruction ; Homegrade publie une brochure consacrée à la prévention incendie dans les logements. L'architecte intègre ces exigences dès les premiers plans, car elles conditionnent la cage d'escalier et les portes.
4. PEB des travaux
Des travaux de transformation soumis à permis entraînent aussi des exigences de performance énergétique (PEB) pour les parties rénovées. Votre architecte vous dira si un conseiller PEB doit intervenir et ce qu'il faut prévoir (isolation, ventilation de chaque logement).
5. Suivi de chantier
La loi vise les plans et le contrôle de l'exécution : l'architecte suit le chantier, vérifie le compartimentage, les gaines techniques et les finitions qui conditionnent la conformité au permis. Pour comparer les offres, lisez notre article sur les honoraires d'architecte en Belgique. Pour des travaux soumis à architecte sur une habitation, la loi du 31 mai 2017 impose aussi une assurance de responsabilité décennale à l'architecte et à l'entrepreneur : demandez les attestations avant de signer.
Un projet de division se gagne au stade de la faisabilité. Faire étudier mon projet de division
La loi du 20 février 1939 (article 4) impose le concours d'un architecte pour l'établissement des plans et le contrôle de l'exécution des travaux soumis à permis. Selon la brochure régionale sur la division, il est requis lorsque les travaux touchent à la stabilité ou à la structure portante, ce qui est presque toujours le cas d'une vraie division (escalier, trémie, murs, planchers coupe-feu). Les cas dispensés sont détaillés dans notre guide permis d'urbanisme et architecte à Bruxelles.
1. Faisabilité et relevé
Avant tout plan, l'architecte relève la maison (surfaces, hauteurs, structure, façades), vérifie la situation légale et confronte le projet aux normes du RRU et aux lignes de conduite de la commune. C'est l'étape qui dit si la division est possible, et sous quelle forme. Elle coûte peu au regard du prix d'un achat raté.
2. Plans et dossier de permis
Il dessine les logements, choisit la répartition (qui garde le jardin, où passe l'escalier commun), rédige la note explicative et constitue le dossier complet. Un dossier incomplet retarde l'instruction : la commune doit d'abord le déclarer complet.
3. Sécurité incendie
Diviser, c'est créer des logements superposés qui doivent être séparés par des parois et des planchers résistant au feu, avec une évacuation sûre par la cage d'escalier commune. Selon le projet, l'avis du SIAMU (Service d'incendie et d'aide médicale urgente) peut être demandé lors de l'instruction ; Homegrade publie une brochure consacrée à la prévention incendie dans les logements. L'architecte intègre ces exigences dès les premiers plans, car elles conditionnent la cage d'escalier et les portes.
4. PEB des travaux
Des travaux de transformation soumis à permis entraînent aussi des exigences de performance énergétique (PEB) pour les parties rénovées. Votre architecte vous dira si un conseiller PEB doit intervenir et ce qu'il faut prévoir (isolation, ventilation de chaque logement).
5. Suivi de chantier
La loi vise les plans et le contrôle de l'exécution : l'architecte suit le chantier, vérifie le compartimentage, les gaines techniques et les finitions qui conditionnent la conformité au permis. Pour comparer les offres, lisez notre article sur les honoraires d'architecte en Belgique. Pour des travaux soumis à architecte sur une habitation, la loi du 31 mai 2017 impose aussi une assurance de responsabilité décennale à l'architecte et à l'entrepreneur : demandez les attestations avant de signer.
Un projet de division se gagne au stade de la faisabilité. Faire étudier mon projet de division
Budget et délais : à quoi s'attendre
Budget et délais : à quoi s'attendre
Budget et délais : à quoi s'attendre
Le coût d'une division dépend surtout de l'état de la maison et de ce qu'il faut créer : un escalier commun, des parois coupe-feu, une deuxième cuisine et une deuxième salle d'eau, des compteurs séparés. Il n'existe pas de prix au m² fiable pour une division : seuls des devis sur plans le fixent.
Les postes de coût
Études : faisabilité, relevé, plans et permis (architecte), ingénieur en stabilité si la structure est touchée, conseiller PEB s'il est requis.
Frais administratifs : frais de dossier du permis fixés par la commune, éventuels frais de certificat d'urbanisme.
Gros œuvre et structure : trémie, escalier commun, renforts, ouvertures.
Compartimentage incendie : parois, plafonds et portes résistant au feu, détection.
Techniques : électricité et tableau par logement, compteurs séparés (eau, gaz, électricité), chauffage, ventilation.
Aménagement : cuisine et salle d'eau supplémentaires, finitions.
Juridique : acte de base et règlement de copropriété si les logements sont vendus séparément.
Exemple chiffré : une maison bel-étage à Forest
Cas fictif, présenté comme tel. Les montants cités sont des repères tirés d'un devis réel d'une entreprise labellisée RenovSecure pour une maison bruxelloise (Schaerbeek, octobre 2026, HTVA) : ils illustrent l'ordre de grandeur de certains postes, pas le prix d'une division.
Une maison bel-étage de 180 m² à Forest doit devenir un duplex familial (rez-de-jardin et premier étage) et un appartement d'une chambre au deuxième étage, avec entrée et escalier communs.
Poste | Ce qu'il couvre dans l'exemple | Repère sourcé (HTVA) |
|---|---|---|
Étude de faisabilité et permis | Relevé, plans, dossier, suivi | Sur offre d'honoraires |
Étude d'ingénieur en stabilité | Calcul d'une ouverture ou d'une trémie | 1 250 € pour une ouverture de mur porteur (devis réel) |
Ouverture d'un mur porteur avec poutre acier | Si la nouvelle répartition l'exige | 8 175 € tout compris pour une ouverture de 3,30 m (devis réel) |
Déplacement d'un tableau électrique | Point de départ d'un tableau par logement | 1 950 € (devis réel) |
Cloisons et plafonds coupe-feu, portes | Séparation entre les deux logements et la cage commune | Sur devis |
Escalier commun | Accès indépendant au 2e étage | Sur devis |
Compteurs séparés, ventilation | Un compteur par logement, ventilation de chaque logement | Sur devis (gestionnaires de réseau) |
Cuisine et salle d'eau du nouvel appartement | Équipements complets | Sur devis |
Acte de base | Si les logements sont vendus séparément | Honoraires du notaire et du géomètre |
La TVA à 6 % peut s'appliquer, sous conditions, aux travaux de rénovation d'un logement de plus de 10 ans : faites-la vérifier par l'entrepreneur pour chaque poste. Les primes Renolution restent suspendues selon Bruxelles Environnement : ne comptez pas sur elles dans le budget.
Les délais d'instruction
Selon la Région (communiqué « Urban Shift », juillet 2026), la vérification qu'un dossier est complet prend aujourd'hui 45 jours et la décision du collège 75 jours ; une réforme vise à raccourcir ces délais, mais elle n'est pas en vigueur. Une enquête publique, une commission de concertation ou des plans modifiés allongent la procédure. Le détail est dans notre article sur le délai d'un permis d'urbanisme à Bruxelles.
Calendrier type de l'exemple
Mois 1 : renseignements urbanistiques, lignes de conduite communales, faisabilité.
Mois 2 à 3 : plans, avis préalable éventuel du service urbanisme, dossier de permis (hypothèse).
Mois 4 à 7 : instruction (complétude puis décision, plus longue en cas d'enquête publique).
Ensuite : devis sur plans, chantier, acte de base si vente séparée.
À retenir. Le budget d'une division ne se chiffre sérieusement qu'après la faisabilité : c'est elle qui dit s'il faut un escalier, une ouverture structurelle ou des compteurs supplémentaires.
Le coût d'une division dépend surtout de l'état de la maison et de ce qu'il faut créer : un escalier commun, des parois coupe-feu, une deuxième cuisine et une deuxième salle d'eau, des compteurs séparés. Il n'existe pas de prix au m² fiable pour une division : seuls des devis sur plans le fixent.
Les postes de coût
Études : faisabilité, relevé, plans et permis (architecte), ingénieur en stabilité si la structure est touchée, conseiller PEB s'il est requis.
Frais administratifs : frais de dossier du permis fixés par la commune, éventuels frais de certificat d'urbanisme.
Gros œuvre et structure : trémie, escalier commun, renforts, ouvertures.
Compartimentage incendie : parois, plafonds et portes résistant au feu, détection.
Techniques : électricité et tableau par logement, compteurs séparés (eau, gaz, électricité), chauffage, ventilation.
Aménagement : cuisine et salle d'eau supplémentaires, finitions.
Juridique : acte de base et règlement de copropriété si les logements sont vendus séparément.
Exemple chiffré : une maison bel-étage à Forest
Cas fictif, présenté comme tel. Les montants cités sont des repères tirés d'un devis réel d'une entreprise labellisée RenovSecure pour une maison bruxelloise (Schaerbeek, octobre 2026, HTVA) : ils illustrent l'ordre de grandeur de certains postes, pas le prix d'une division.
Une maison bel-étage de 180 m² à Forest doit devenir un duplex familial (rez-de-jardin et premier étage) et un appartement d'une chambre au deuxième étage, avec entrée et escalier communs.
Poste | Ce qu'il couvre dans l'exemple | Repère sourcé (HTVA) |
|---|---|---|
Étude de faisabilité et permis | Relevé, plans, dossier, suivi | Sur offre d'honoraires |
Étude d'ingénieur en stabilité | Calcul d'une ouverture ou d'une trémie | 1 250 € pour une ouverture de mur porteur (devis réel) |
Ouverture d'un mur porteur avec poutre acier | Si la nouvelle répartition l'exige | 8 175 € tout compris pour une ouverture de 3,30 m (devis réel) |
Déplacement d'un tableau électrique | Point de départ d'un tableau par logement | 1 950 € (devis réel) |
Cloisons et plafonds coupe-feu, portes | Séparation entre les deux logements et la cage commune | Sur devis |
Escalier commun | Accès indépendant au 2e étage | Sur devis |
Compteurs séparés, ventilation | Un compteur par logement, ventilation de chaque logement | Sur devis (gestionnaires de réseau) |
Cuisine et salle d'eau du nouvel appartement | Équipements complets | Sur devis |
Acte de base | Si les logements sont vendus séparément | Honoraires du notaire et du géomètre |
La TVA à 6 % peut s'appliquer, sous conditions, aux travaux de rénovation d'un logement de plus de 10 ans : faites-la vérifier par l'entrepreneur pour chaque poste. Les primes Renolution restent suspendues selon Bruxelles Environnement : ne comptez pas sur elles dans le budget.
Les délais d'instruction
Selon la Région (communiqué « Urban Shift », juillet 2026), la vérification qu'un dossier est complet prend aujourd'hui 45 jours et la décision du collège 75 jours ; une réforme vise à raccourcir ces délais, mais elle n'est pas en vigueur. Une enquête publique, une commission de concertation ou des plans modifiés allongent la procédure. Le détail est dans notre article sur le délai d'un permis d'urbanisme à Bruxelles.
Calendrier type de l'exemple
Mois 1 : renseignements urbanistiques, lignes de conduite communales, faisabilité.
Mois 2 à 3 : plans, avis préalable éventuel du service urbanisme, dossier de permis (hypothèse).
Mois 4 à 7 : instruction (complétude puis décision, plus longue en cas d'enquête publique).
Ensuite : devis sur plans, chantier, acte de base si vente séparée.
À retenir. Le budget d'une division ne se chiffre sérieusement qu'après la faisabilité : c'est elle qui dit s'il faut un escalier, une ouverture structurelle ou des compteurs supplémentaires.
Après le permis : copropriété, compteurs, PEB
Le permis autorise la division ; il ne règle ni la propriété, ni les compteurs, ni la mise en location. Trois chantiers administratifs suivent.
Acte de base et notaire
Si les logements doivent pouvoir être vendus séparément, l'immeuble passe en copropriété : un acte de base (avec le règlement de copropriété) décrit les lots privatifs et les parties communes, avec les quotités de chacun. Il est établi par un notaire, sur la base de plans de division souvent dressés par un géomètre. Si la maison est déjà en copropriété (par exemple un immeuble dont vous possédez un lot), la division demande l'accord des autres copropriétaires selon l'acte de base existant.
Compteurs séparés
Chaque logement a en principe ses propres compteurs d'électricité, de gaz et d'eau. Les demandes se font auprès des gestionnaires de réseau, avec des délais qui peuvent dépasser ceux du chantier : lancez-les dès que le permis est obtenu.
Certificat PEB par logement à la location
Chaque logement mis en location ou en vente doit en principe disposer de son propre certificat de performance énergétique. Pour un logement loué, ce certificat compte aussi pour l'indexation du loyer à Bruxelles. Prévoyez-le dans le calendrier de mise en location.
Avant de signer
Nombre de logements légal vérifié dans les renseignements urbanistiques.
Lignes de conduite de la commune lues et question posée au service urbanisme.
Faisabilité confirmée par un architecte (normes du RRU, incendie, structure).
Budget établi sur plans, poste par poste, avec une réserve pour les imprévus.
Calendrier réaliste : instruction, compteurs, acte de base.
Le permis autorise la division ; il ne règle ni la propriété, ni les compteurs, ni la mise en location. Trois chantiers administratifs suivent.
Acte de base et notaire
Si les logements doivent pouvoir être vendus séparément, l'immeuble passe en copropriété : un acte de base (avec le règlement de copropriété) décrit les lots privatifs et les parties communes, avec les quotités de chacun. Il est établi par un notaire, sur la base de plans de division souvent dressés par un géomètre. Si la maison est déjà en copropriété (par exemple un immeuble dont vous possédez un lot), la division demande l'accord des autres copropriétaires selon l'acte de base existant.
Compteurs séparés
Chaque logement a en principe ses propres compteurs d'électricité, de gaz et d'eau. Les demandes se font auprès des gestionnaires de réseau, avec des délais qui peuvent dépasser ceux du chantier : lancez-les dès que le permis est obtenu.
Certificat PEB par logement à la location
Chaque logement mis en location ou en vente doit en principe disposer de son propre certificat de performance énergétique. Pour un logement loué, ce certificat compte aussi pour l'indexation du loyer à Bruxelles. Prévoyez-le dans le calendrier de mise en location.
Avant de signer
Nombre de logements légal vérifié dans les renseignements urbanistiques.
Lignes de conduite de la commune lues et question posée au service urbanisme.
Faisabilité confirmée par un architecte (normes du RRU, incendie, structure).
Budget établi sur plans, poste par poste, avec une réserve pour les imprévus.
Calendrier réaliste : instruction, compteurs, acte de base.
Bruxelles ou Wallonie : ce qui change
Diviser une maison en logements est soumis à permis dans les deux Régions, mais les textes, les critères et les interlocuteurs diffèrent. Si votre bien est en Wallonie, lisez notre guide diviser une maison en appartements en Wallonie.
Point | Bruxelles | Wallonie |
|---|---|---|
Code applicable | CoBAT (Code bruxellois de l'aménagement du territoire) | CoDT (Code du développement territorial) |
Critères locaux | Lignes de conduite propres à chacune des 19 communes | Guides et schémas communaux selon la commune |
Normes d'habitabilité | RRU titre II et Code bruxellois du Logement | Normes wallonnes de salubrité et, pour la location, permis de location selon les cas |
Architecte | Loi du 20/02/1939 ; requis dès que la structure est touchée | Même loi ; dispenses listées par le CoDT |
Pour aller plus loin | Cet article |
Diviser ou agrandir ?
Quand la maison manque de surface pour deux logements conformes, une rehausse peut créer l'espace nécessaire, avec son propre permis : voyez notre article sur la rehausse de toiture à Bruxelles.
Ce qui a changé (état au 14/11/2026). Schaerbeek a assoupli ses lignes de conduite à partir du 19 octobre 2026 selon la presse ; la réforme régionale « Urban Shift » des délais de permis est déposée au Parlement mais pas en vigueur ; les primes Renolution restent suspendues. Cette page est mise à jour à la même adresse.
Prochaine étape : savoir si votre maison peut être divisée, avant d'engager des frais. Faire étudier mon projet de division
Article rédigé par Bastien Moisse, CEO de RenovSecure, à partir des sources officielles citées. Mis à jour le 14 novembre 2026. Cet article ne remplace ni l'avis du service urbanisme de votre commune, ni celui d'un architecte ou d'un notaire.
Sources : CoBAT, article 98 ; Région de Bruxelles-Capitale, brochure « Diviser un immeuble de logement » (urbanismeadm.irisnet.be) ; commune de Molenbeek-Saint-Jean, fiche d'aide à la conception « division de logement » ; be.brussels, communiqué « Urban Shift » (15/07/2026) ; loi du 20 février 1939 (Ordre des architectes) ; loi du 31 mai 2017 ; Bruxelles Environnement, primes Renolution ; DH, 1er octobre 2026 (Schaerbeek).
Diviser une maison en logements est soumis à permis dans les deux Régions, mais les textes, les critères et les interlocuteurs diffèrent. Si votre bien est en Wallonie, lisez notre guide diviser une maison en appartements en Wallonie.
Point | Bruxelles | Wallonie |
|---|---|---|
Code applicable | CoBAT (Code bruxellois de l'aménagement du territoire) | CoDT (Code du développement territorial) |
Critères locaux | Lignes de conduite propres à chacune des 19 communes | Guides et schémas communaux selon la commune |
Normes d'habitabilité | RRU titre II et Code bruxellois du Logement | Normes wallonnes de salubrité et, pour la location, permis de location selon les cas |
Architecte | Loi du 20/02/1939 ; requis dès que la structure est touchée | Même loi ; dispenses listées par le CoDT |
Pour aller plus loin | Cet article |
Diviser ou agrandir ?
Quand la maison manque de surface pour deux logements conformes, une rehausse peut créer l'espace nécessaire, avec son propre permis : voyez notre article sur la rehausse de toiture à Bruxelles.
Ce qui a changé (état au 14/11/2026). Schaerbeek a assoupli ses lignes de conduite à partir du 19 octobre 2026 selon la presse ; la réforme régionale « Urban Shift » des délais de permis est déposée au Parlement mais pas en vigueur ; les primes Renolution restent suspendues. Cette page est mise à jour à la même adresse.
Prochaine étape : savoir si votre maison peut être divisée, avant d'engager des frais. Faire étudier mon projet de division
Article rédigé par Bastien Moisse, CEO de RenovSecure, à partir des sources officielles citées. Mis à jour le 14 novembre 2026. Cet article ne remplace ni l'avis du service urbanisme de votre commune, ni celui d'un architecte ou d'un notaire.
Sources : CoBAT, article 98 ; Région de Bruxelles-Capitale, brochure « Diviser un immeuble de logement » (urbanismeadm.irisnet.be) ; commune de Molenbeek-Saint-Jean, fiche d'aide à la conception « division de logement » ; be.brussels, communiqué « Urban Shift » (15/07/2026) ; loi du 20 février 1939 (Ordre des architectes) ; loi du 31 mai 2017 ; Bruxelles Environnement, primes Renolution ; DH, 1er octobre 2026 (Schaerbeek).
Diviser une maison en logements est soumis à permis dans les deux Régions, mais les textes, les critères et les interlocuteurs diffèrent. Si votre bien est en Wallonie, lisez notre guide diviser une maison en appartements en Wallonie.
Point | Bruxelles | Wallonie |
|---|---|---|
Code applicable | CoBAT (Code bruxellois de l'aménagement du territoire) | CoDT (Code du développement territorial) |
Critères locaux | Lignes de conduite propres à chacune des 19 communes | Guides et schémas communaux selon la commune |
Normes d'habitabilité | RRU titre II et Code bruxellois du Logement | Normes wallonnes de salubrité et, pour la location, permis de location selon les cas |
Architecte | Loi du 20/02/1939 ; requis dès que la structure est touchée | Même loi ; dispenses listées par le CoDT |
Pour aller plus loin | Cet article |
Diviser ou agrandir ?
Quand la maison manque de surface pour deux logements conformes, une rehausse peut créer l'espace nécessaire, avec son propre permis : voyez notre article sur la rehausse de toiture à Bruxelles.
Ce qui a changé (état au 14/11/2026). Schaerbeek a assoupli ses lignes de conduite à partir du 19 octobre 2026 selon la presse ; la réforme régionale « Urban Shift » des délais de permis est déposée au Parlement mais pas en vigueur ; les primes Renolution restent suspendues. Cette page est mise à jour à la même adresse.
Prochaine étape : savoir si votre maison peut être divisée, avant d'engager des frais. Faire étudier mon projet de division
Article rédigé par Bastien Moisse, CEO de RenovSecure, à partir des sources officielles citées. Mis à jour le 14 novembre 2026. Cet article ne remplace ni l'avis du service urbanisme de votre commune, ni celui d'un architecte ou d'un notaire.
Sources : CoBAT, article 98 ; Région de Bruxelles-Capitale, brochure « Diviser un immeuble de logement » (urbanismeadm.irisnet.be) ; commune de Molenbeek-Saint-Jean, fiche d'aide à la conception « division de logement » ; be.brussels, communiqué « Urban Shift » (15/07/2026) ; loi du 20 février 1939 (Ordre des architectes) ; loi du 31 mai 2017 ; Bruxelles Environnement, primes Renolution ; DH, 1er octobre 2026 (Schaerbeek).
Prochaine étape
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Diviser une maison à Bruxelles : vos questions
Puis-je diviser ma maison sans architecte ?
Rarement. La loi de 1939 impose un architecte pour les travaux soumis à permis, et selon la brochure régionale sur la division, il est requis dès que les travaux touchent à la stabilité ou à la structure portante. Une vraie division (escalier, planchers coupe-feu, ouvertures) touche presque toujours la structure. Faites confirmer votre cas par le service urbanisme de votre commune.
Ma commune peut-elle refuser même si je respecte le RRU ?
Oui. Le RRU fixe des normes minimales, mais la commune apprécie aussi le bon aménagement des lieux selon ses propres lignes de conduite : taille de la maison d'origine, maintien d'un logement familial, nombre de logements. C'est pourquoi il faut lire ces lignes de conduite et interroger le service urbanisme avant d'acheter ou de dessiner.
Combien de logements maximum puis-je créer ?
Il n'existe pas de chiffre unique pour toute la Région : chaque commune fixe ses critères, souvent en fonction de la surface de la maison et de l'obligation de garder un grand logement. Deux logements sont plus souvent acceptés que trois ou plus. Le service urbanisme ou un architecte qui connaît la commune vous donnera la réponse pour votre bien.
Le bien était déjà divisé par l'ancien propriétaire : est-ce légal ?
Pas forcément. Seul compte le nombre de logements autorisé par permis, que vous trouverez dans les renseignements urbanistiques. Si la division n'a jamais été autorisée, elle constitue une infraction qui peut devoir être régularisée ou supprimée : vérifiez-le avant de signer le compromis, avec votre notaire.
Faut-il l'accord des voisins ?
Pas d'accord formel des voisins pour une maison unifamiliale, mais si le projet passe par une enquête publique, ils peuvent faire valoir leurs remarques, que la commune prend en compte. Dans un immeuble déjà en copropriété, en revanche, l'accord des autres copropriétaires est nécessaire selon l'acte de base.
Est-ce rentable de diviser pour louer ?
Cela dépend du prix d'achat, du coût réel des travaux, des loyers de votre quartier et des délais de permis : nous ne donnons pas de rendement type. Faites chiffrer les travaux sur plans, ajoutez les études, les frais administratifs et une réserve, et comparez avec les loyers réellement pratiqués. Une faisabilité négative coûte moins cher qu'un permis refusé après l'achat.
Rédaction : équipe éditoriale RenovSecure. Les sources officielles sont citées dans l'article.
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